"현금 10억에 연봉 2억은 돼야"… 둔촌주공 자격 실화?

 "점수는 자신 있지만 돈이 없고 무엇보다 대출이 필요해요. 서울에 새로 지은 32평 아파트는 나 같은 서민이 평생 살 수 없을 거예요.".

둔촌주공(올림픽공원 포레 온) 청약을 기다리던 직장인 김 모(56)씨는 최근 분양가를 보고 경악했다. 4인 가족의 가장인 김 씨는 집 없이 20년 동안 미친 듯이 돈을 저축했다. 전국 평균 32평(단지 84㎡) 진입이 꿈이었다. 그런데 대출금을 계산해보니 자금이 모자라는데도 모자랐다. 소득 대비 대출 원금과 이자를 계산해 대출 한도를 결정하는 40% DSR 규정 때문이다. 김 씨의 월급은 그대로인데 금리는 7%까지 오른다. 금리가 오르고 소득이 안정되면 대출 가능한 금액이 줄어듭니다. 김 씨는 "마지막에 26평(59㎡)까지 도로주행을 할까 말까 고민하고 있다"며 "노숙인들이 저축하고 꾸준히 가산점을 모아 집을 사던 시대는 갔다"라고 한탄했다.

 

 

1만 2000가구 규모의 대형 휴양지 둔촌주공이 드디어 내달 청약을 받는다. 그러나 엄격한 대출 규제, 높은 금리, 변화하는 규제 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 매부리 레터는 둔촌주공의 자금조달 시나리오를 분석합니다.

둔촌주공 일반분양가는 3.3㎡당 3829만 원이다. 59㎡ 26평형만 분양가는 9억 3000만~9억 6000만 원, 84㎡ 34평형은 13억~13억 5000만 원이다.

분양가 12억 원 이하로 중도금 대출이 이루어지기 때문에 59㎡ 이하의 소면적에 대해서도 중도금 대출(총분양가의 60%)이 가능하다. 계약금 20%에 1억 8600만 원이면 신청 가능하다. 계약금을 내고 중도금 대출을 받을 수 있으며, 입주 시 잔금대출을 받을 수 있습니다. 물론 이때 부족한 돈을 빌려야 하지만 DSR 한도 내에서 받을 수 있다. 40%이므로 대출 가능 금액을 정확하게 계산해야 합니다. 서울은 LTV가 50%입니다.

문제는 84제곱미터에 불과하다. 또한 가입 포인트가 높은 사람들이 가장 많이 찾는 평균입니다. 4인 가족에 대한 최종 사용자의 선호도가 높으므로 이는 "전국 평균"입니다. 단, 이 전국 평균은 현금 10억 이상 확보 시 청약 가능 84㎡의 단독 분양가를 13억 원으로 가정하면 낙찰 직후 1개월 이내에 20% 보증금 2억 6000만 원이 있어야 한다. 이 평균에 대해서는 중도금 대출이 불가능합니다. 분양가의 60%인 7억 8000만 원은 입주(둔촌 주고 및 2024년 12월 입주 예정)까지 약 2년 동안 6회로 분할할 수 있어야 한다. 즉, 분양가의 80%인 10억 4000만 원은 계약금과 중도금 6회를 합산한 금액이다. 현금 10억 4000만 원이 있어야 한다는 뜻이다.

 

 

건설회사의 일반조건에 따라 중도금은 최대 2회까지 연체될 수 있습니다. 2차 지체 시에만 계약을 해지할 수 있다는 이야기다. 그렇다면 2차 연체를 가정한 최소 현금 요구액은 7억 8000만 원이다. 물론 연체이자를 지불해야 합니다.

입주 시 잔금대출을 받으실 수 있습니다. 정부가 15억 원 초과 아파트 대출 규제를 풀었다. 50% LTV가 적용됩니다.

둔촌주공은 입주 당시 시세가 15억 원이면 LTV 50%로 최대 7억 5000만 원 대출이 이뤄진다. 앞서 둔촌주공 84를 최소자금(7억 8000만 원)으로 냈는데 잔금대출(LTV 50%, 최대 7억 5000만 원)로 남은 분양가를 상쇄할 수 있을까?

2년 금리는 예측불허지만 현재 금리가 7%라면 연봉이 1억 9000만~2억 원 사이여야 7억 5000만 원 대출(30년 만기, 원금균등상환, 이자) 40% DSR 한도 내에서. 금리가 3% 일 때 40% DSR로 7억 5000만 원 대출을 받으려면 연봉 1억 2000만 원이 필요하다.

즉, 이와 같은 고금리 상황에서 현금 8억 원이 있어도 둔촌주공 84에 도전하더라도 7억 5천만 원의 대출은 균형 대출의 시간. 연봉 1억 2000만 원인 사람이라면 이런 상황에서 대출금이 4억 5000만 원밖에 안 되니 개인적으로 3억 원 정도를 조달해야 한다는 뜻이다.

또한 잔금 납부일로부터 60일 이내에 취득세를 납부하여야 합니다. 취득세(약 4200만 원)와 옵션(에어컨, 거실 증축 등)까지 고려하면 추가로 최대 1억 원이 필요하다.

 

 

입주 시 임대는 불가능한가요? 분양가 상한제가 적용되는 복합적인 대상으로 입주 시 무조건 입주를 하셔야 하며 의무기간 동안 거주하셔야 합니다. 하지만 정부는 분양 전 분양가 상한제의 강제 입주 규제 완화를 추진하고 있다. 그러나 법률 개정으로 인해 아직 채택되지 않았습니다. 거주요건 완화 법안을 발의한 김정재 국민의힘 의원실 관계자는 “(안이) 아직 차 관위에 상정되지 않았다. 언제 통과될지는 대답할 수 없다”라고 말했다. 법 시행 후 모집공고가 나온 단지부터 적용하거나 소급 적용하는 경우 중도금 대출이 있는 전용 59는 실제로 그보다 적은 현금이 필요합니다. 다만, 이 잔금도 입주 시 융자잔액의 50%까지 받을 것으로 예상되나, 그 융자금액이 DSR 40%를 적용하였을 때 본인의 소득 수준에서 받을 수 있는 금액인지는 신중히 검토하여야 합니다..

4인 가족의 만점은 69점입니다. 가입 계정 가입 기간이 15년, 로밍 기간이 15년 이상 유지되어야만 받을 수 있는 점수입니다. 내 집 마련을 꿈꾸고 15년 동안 저축하고 부지런히 가산점을 받아도 서울 '전국 평균' 32평에 진입하기에는 아직 멀었다.

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